今天要和大家聊一个 临铁刚需盘——国誉朝华 。
如果你的总价 预算在400-500万之间 ，那么这个新盘一定要列入你的看房清单里。
(资料图片仅供参考)
项目进度：4月29日样板间开放并开始进行意向排卡登记，5底正式开盘。
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项目基础信息一览：
项目名称： 国誉朝华
开发企业： 北京城建
指导价: 6.5万/㎡（据了解，开盘预计不到6万/㎡）
位置： 通州区永顺镇，6号线物资学院路站西侧约700米处
户型： 60/75/㎡两居、86/89㎡三居、115㎡四居
总价范围： 约360-690万/套（按照6万/㎡计算）
Part 01
国誉朝华的位置在 通州区永顺镇，五环至六环，板块上属于通州北关， 距离6号线物资学院路站700米左右，步行大约10分钟，妥妥的地铁盘 。
（测量距离有误差，请以实际为准）
6号线沿线，今年一共出了4个盘，从东往西分别是国誉朝华、和光煦境、玺悦朝阳和越秀天玥。论价格，国誉朝华是最便宜的，上车门槛最低。
看位置的话，项目处于通州和朝阳的交界处，行政区上属于通州，所以大家要买国誉朝华的话得遵循通州双限购政策。
（驶入通州地界儿）
一提到两区交界，大家可能会有一些刻板印象。比如：城市界面差，容易成为三不管地带…
从实地踩盘来看，国誉朝华周边有一些空地和老房子，城市界面确实差点意思。
但是这个位置可以吃常营的红利，换言之， 常营和商业及医疗可以辐射到物资学院路这边，地铁就两站地。 一个板块可以蹭其他板块的配套，这是运气也是实力。
另外，国誉朝华所在的片区有一些住宅、学校和商业的规划，小板块具备一定的成长性。
国誉朝华与望京、国贸和副中心的位置关系如上图，直线距离副中心不到5公里，距离国贸、望京15公里左右。项目守着6号线，去这些就业区都很便利。
Part 02
我们来看一下国誉朝华的贴身环境和生活配套：
项目周边待建设的空白地块比较多，我打听了一下，北侧是一块待出让的住宅用地，建面约7.4万平，未来会和国誉朝华形成小规模住宅区。
东北侧是幼儿园+小学+初中，未来会引入物资学院路附小和附中；业主就近上学应该没有问题。
西侧也是空地，据说是商业用地，可以期待一下；再往西是邓家窑村和北京物资学院，人气儿也还行。
地块南侧道路是富河大街，也就是朝阳北路，贯穿东西，过了富河大街是建材广场和电台（不对外开放），置办家具方便，但是人流也嘈杂。
具体生活配套方面如下：
轨道交通： 距离6号线物资学院路站约700米，步行大约10分钟。6号线横贯东西，穿城而过，可触达的产业区很多。
从国誉朝华出发，向西7站到金台路换乘14号线可以到望京；8站到呼家楼换乘10号线可以到国贸或者三元桥。向东可以到副中心，也就30分钟路程。
整体的轨道交通便捷度能给到8分，扣两分是因为6号线早晚高峰太挤啦，体验感不佳。
（6号线物资学院路站）
道路交通： 横向的交通包含富河大街、朝阳路、京通快速路等，南北向的道路有通顺路、东五环等，开车也还算方便，不过早高峰堵车肯定在所难免。
商业配套： 地块往东走700米就到了 物资学院路 ，这是一条比较繁华的街道，同事戏称其为「饭馆一条街」，有饭店、有超市，很丰富，虽然算不上高端，但是够用，可以解决日常基本需求。
（物资学院路，饭馆很多）
如果想逛大商场的话，可以去常营的龙湖天街或者朝青的大悦城，坐地铁可以直达。
另外，项目距离正在建设的远洋乐堤港大约3公里，开车10分钟左右。乐堤港的规模比较大，约10万平，预计今年6月开放。
学校资源： 教育是目前板块的一个短板，前文说过国誉朝华东北侧规划了学校，但是建设时间尚未明确。
医疗配套： 国誉朝华东边2东里处是北京胸科医院和中国人民解放军总医院京东医疗区；西侧3.5公里北京朝阳医院正在建设，预计今年可以投入使用。
综合来看的话，国誉朝华位置尚可，交通比较便捷，周边相对成熟，基本的生活可以满足，但是城市界面略差。
Part 03
看过区位，我们来评价一下产品如何：
国誉朝华是北京城建去年四批次时摘得的地块，成交价16.69亿，溢价率0.54%，楼面价约3.4万/㎡， 指导价6.5万/㎡，缝差3.1万，利润空间比较足。
作为北京市属国企，城建在资金、质量等方面有一定保障，不存在烂尾风险；但就是不太擅长高周转，运营效率比较慢。
同批次的中海长安誉都快要清盘了，国誉朝华的户型图还在报规阶段，但愿城建可以慢工出细活吧。
（国誉朝华沙盘实拍）
项目售楼处的位置在朝阳区黄渠、6号线褡裢坡站东侧200米处。（从褡裢坡到黄渠，短短800多米，聚集了3个售楼处，真有点当年石景山售楼处一条街的意思）
（国誉朝华展示中心）
在售楼处，品牌墙是必不可少的，城建也不例外，过往的项目列了一堆，国誉朝华是其第七个国誉系作品。
城建这几年的在北京的项目主要分为两类，一类是棚改项目，比如东城的天坛府，内城稀缺豪宅，热度很高；
另一类就是城建在土拍时作为托底角色，拿一些热度比较低的地块，比如昌平的国誉燕园、顺义的星誉BEIJING和今天我们聊得国誉朝华等，
同样是北京亲儿子，和首开相比，城建就显得比较低调，没那么激进。
（城建在京项目）
国誉朝华这个项目 占地面积2.5万平，建筑面积约5万平，中等体量；容积率2.0，限高36米。
基于地块指标，国誉朝华规划的是 6-11层洋房+小高层，所以社区密度不大 ，如果城建的园林给力的话，小区环境会很舒适。
（国誉朝华楼栋分布）
为了用足容积率，国誉朝华排出了几栋东西向的楼栋，不过数量不多。
户型方面， 60㎡东西向两居、75㎡两居、84㎡三居，89㎡三居和115㎡四居，整体定位比较偏刚需。
之前与通州某项目的负责人交流过，通州买房需要满足双限购政策，所以大家对于房票比较珍惜，如果只买个一居或者两居，会觉得有点浪费。不知道国誉朝华能否突破买房人的心理防线。
具体来看：
60㎡两居 大部分都在在东西向的楼栋里面， 总价预计360万/套 ，在普宅线以内，首付约126万。
（60㎡两居户型图）
75㎡南北通透两居，总价450万/套 。
客厅面宽3.6米，跟许多90㎡面积段的指标差不了多少。
南向赠送两个飘窗，由于设备平台的原因，主卧和客厅的空间会受点影响。
卫生间干湿分离，但是个暗卫，有点影响通风。
（75㎡两居户型图）
需要注意的是，75㎡户型有一部分在小区南侧，临富河大街，噪音会比较大，大家介意的话选房时注意规避。
86㎡小三居，总价大约516万/套 ，500多万买五环外三居，性价比很高。
这个户型做了转角边厅，面向小区里面，景观会很不错。餐客一体化设计，联动性很好。
不过，北向两个卧室空间有点局促，但是没办法，面积摆在这，相信城建已经尽力了。
（86㎡三居户型图）
89㎡三居，总价大约534万。 比较常规的三面宽户型，客厅和两个卧室朝南，赠送三个飘窗。
全明格局，独立家政间。如果预算够的话，我比较推荐这款户型。
（89㎡三居户型图）
整体评价的话，国誉朝华户型设计还不错，得房率比较优秀，在80%以上。
项目精装交付，86㎡及以上赠送中央空调，60㎡和75㎡户型为分户式空调，其余装标还不确定。
有意向的朋友可以添加助理微信，有消息了第一时间同步给大家。
Part 04
最后来说下价格和竞品：
国誉朝华指导价是6.5万/㎡，开盘预计不超过6万/㎡，按照6万/㎡计算的话， 总价范围约360-690万 。
这个总价段，在通州选择二手房的话，大家一般会考虑梨园、果园等板块的次新。比如新通国际花园、华业东方玫瑰、海棠湾、西上园、世纪星城等。
二手房可能在城市界面和配套上比较占优势，但是在户型和品质方面就差很多了。
以华业东方玫瑰为例，小区2014年建成，容积率3.1，小区密度很大，塔板结合；这方面，国誉朝华低密小高层完胜。
小区最新一套成交是高楼层的90㎡三居，成交价约470万，单价约5.2万/㎡；国誉朝华单价6万/㎡，8000元/㎡的溢价换来更好的户型与小区品质，性价比还算可以。
另外，我盘了一下通州区内这个总价段的新房：
国誉未来悦： 也是城建的盘，属于九棵树板块，城市界面会好一点。85㎡三居480万左右，89㎡三居510万左右，不过户型不如国誉朝华。
此外，这个盘有政府持有产权20%，5年限售，流通性会受影响。
碧桂园和世界： 临近7号线万盛西站，周边略慌，配套需要等。
小区需要配建1.15万㎡国际人才公寓，属于混居社区。
京玥兰园： 与国誉朝华各方面都很像，都是定位刚需刚改，总价类似，75㎡两居总价约460万，89㎡三居总价约550万。
户型设计上，无论是两居还是三居，都是国誉朝华要好一点；
地铁便利度方面，京玥兰园距离地铁站稍远一点，大约1.1公里，不如国誉朝华。
综合排序的话， 国誉朝华＞京玥兰园＞和世界＞未来悦 。本文篇幅受限，对比颗粒度比较大，想听详细分析的可以添加助理微信详聊。
最后回归国誉朝华这个盘： 地段一般，城市界面略差；需要通州购房资格，这就挡住了一部分客群。
但是胜在交通方便，地铁步行可达，去东边的各个产业区都不太远；城建这次产品不错，精装交付；小户型低总价，上车门槛低。
很适合在国贸、大望路或副中心上班，预算400-500万，追求房子品质的刚需客群。
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